Este post foi gentilmente compartilhado na sua íntegra pelo analista do Banco Central do Brasil lotado em Porto Alegre Bruno Saraiva Ferreira e Silva, um grande gremista. Boa leitura a todos! :)

A análise do fluxo de caixa projetado da Arena do Grêmio é desafiador para qualquer analista, pois trabalha um campo ainda inexplorado pelos clubes brasileiros: a sofisticação de um ambiente historicamente rudimentar para o torcedor de futebol, isto é, o estádio de futebol. A questão passa pelos preços praticados e vai até a utilização desses novos ambientes em outras ocasiões que não somente aquelas relacionadas com o futebol. No caso específico da Arena do Grêmio há ainda um outro “complicador”. O clube conta hoje com um quadro social de cerca de 65 mil associados, herança dos acessos irrestritos verificados no velho Estádio Olímpico, mas que na Arena, por força da existência de um parceiro financiador e construtor, a OAS, deverá resultar numa estrutura complexa de receitas e despesas envolvendo as duas partes.

As especificidades da Arena em relação a sua capacidade de gerar receitas são muitas, mas destacam-se, principalmente, o tamanho da sua área bruta locável (28 mil metros quadrados), a possibilidade de se negociar os direitos de nome do estádio (naming rights), as 2300 vagas de estacionamento e a possibilidade de se locar o estádio para a realização de grandes shows. Estas receitas extras devem representar, na visão deste analista, cerca de 20% do total de receitas da Arena caso o Grêmio tenha um público médio mensal de cerca de 30 mil espectadores.

No lado das despesas, a amortização dos R$ 260 milhões que serão financiados junto ao BNDES em 90 parcelas mensais deverá representar a maior parte do desembolso mensal existente no fluxo de caixa do negócio Arena. As demais despesas deverão se concentrar na manutenção do estádio e no ressarcimento que a Gestora da Arena deverá fazer ao Grêmio como contrapartida às despesas que este terá pela obrigação de dar livre acesso ao estádio para os seus associados. Essa questão, inclusive, evidencia que há diferenças entre o fluxo de caixa do negócio Arena e o fluxo de caixa do Grêmio. Estes dois fluxos de caixa em conjunto, entretanto, impactam as finanças do clube de uma forma complexa e que resulta em informações assimétricas em torno do negócio. As próximas etapas desta análise visam eliminar estas assimetrias, muito embora o Grêmio e a OAS ainda não tenham liberado dados importantes sobre os preços que serão praticados na Arena.

Começarei pela principal receita projetada para a Arena: a bilheteria dos jogos. Como o objetivo principal desta análise é verificar a viabilidade do negócio Arena para o Grêmio – confundindo os dois fluxos de caixa em um só – projetarei um valor elevado para os ingressos, o que resultará em uma despesa elevada de ressarcimento pelo Grêmio junto à SPE. Para tornar o cenário ainda pior para o Grêmio em relação ao valor a ser ressarcido, considerarei que, na Arena, apenas 5% dos torcedores que frequentarem o estádio não serão locatários de cadeira (com livre acesso ao estádio) ou sócios-torcedores (que pagam 50% do valor do ingresso). Por quê isso é ruim para o clube? Porque as despesas de ressarcimento à SPE sobem na medida que o índice de associados presentes no estádio cresce. Abaixo está o percentual de cada tipo de torcedor que frequentará a Arena conforme os números atuais de sócios-torcedores e sócios-patrimoniais (futuros locatários de cadeira na Arena). Estes percentuais se baseiam nos números já informados pelo Grêmio em seus jogos no Olímpico e na intenção já declarada pelo clube de não abrir novos títulos de sócios-patrimoniais.

Estes torcedores devem ser distribuídos em 60540 lugares, conforme tabela abaixo:

Posteriormente tratarei unicamente da questão dos sócios, desde o preço das suas mensalidades até a sua distribuição dentro da Arena. Agora, trarei 6 cenários distintos de público médio para a Arena, o que logicamente resultará em receitas bastante variadas. Considerei um preço médio de R$ 61,00 para o Anel Superior (R$ 50,00 atrás do gol, R$ 60,00 no corner e R$ 70,00 no meio), de R$ 83,33 para o Anel Inferior (R$ 70,00 atrás do gol, R$ 80,00 no corner e R$ 90,00 no meio), de R$ 40,00 para a Geral (em qualquer parte dela) e de R$ 150,00 para o Anel Gold (qualquer parte dela). São valores muito acima daqueles vendidos para os torcedores no Olímpico e esse é um dos principais temores daqueles que se declaram críticos da Arena, pois ingressos altos representam reembolsos altos do Grêmio à SPE. Mais adiante nesta análise será identificada a real consequência financeira ao Grêmio pela presença de sócios nos diferentes setores da Arena. Os camarotes (capacidade de 12 pessoas cada um) seriam negociados a um preço médio de R$ 6,5 mil ao mês, o que não destoa dos preços atualmente praticados no Olímpico, ainda que com uma oferta bem mais baixa. Dado estes valores, abaixo seguem as projeções de arrecadação – por jogo e por mês (considerando 3 jogos por mês) – para diferentes médias de público na Arena:

1. ARENA LOTADA

1. ARENA COM MÉDIA DE 40 MIL PAGANTES

1. ARENA COM MÉDIA DE 30 MIL PAGANTES

1. ARENA COM MÉDIA DE 20 MIL PAGANTES

1. ARENA COM MÉDIA DE 15 MIL PAGANTES

1. ARENA COM MÉDIA DE 8 MIL PAGANTES

Nos 6 cenários acima a única receita que se manteria estável é aquela oriunda de camarotes, pois estes terão demanda inelástica em relação aos jogos de futebol. Funcionarão como suítes e escritórios particulares inclusive para dias sem futebol no Estádio. Todas as demais áreas variam igualmente entre os cenários conforme diminui a média de público. É, certamente, uma análise simples, mas que tende a refletir razoavelmente uma média de arrecadação no longo-prazo. O mesmo ocorre com o Anel Gold, embora o Vice-Presidente Eduardo Antonini tenha informado que este setor deve ter 70% das cadeiras negociadas diretamente pela SPE à pessoas-jurídicas. Optou-se, contudo, não considerar este cenário apresentado pelo nosso Vice-Presidente justamente para se considerar um cenário que resulte em mais desembolsos do Grêmio à SPE, ou seja, um cenário mais pessimista.

As outras fontes de receita da Arena virão da locação de 28 mil metros quadrados de área locável bruta no interior do estádio, da locação de 2300 vagas de estacionamento, da negociação de naming rights e da locação do estádio para outros eventos, sejam eles shows ou até jogos da seleção brasileira.

A primeira receita analisada é aquela oriunda dos 28 mil metros quadrados área locável bruta. Para se ter um norte do valor comercial destes espaços, optou-se por se fazer um paralelo com o preço de shopping centers em grandes centros urbanos brasileiros. A constatação é de que estes espaços são o mais próximo possível daquilo que teremos na Arena, muito embora seja necessário corrigir o preço da locação pelo número de dias em que não ocorrerão eventos dentro do estádio, já que shoppings centers atualmente possuem movimento 7 dias por semana. Os melhores shoppings brasileiros possuem um preço de locação do metro quadrado de cerca de R$ 375,00 por mês. É o caso do Shopping Iguatemi localizado na avenida Faria Lima de São Paulo. Esse, entretanto, certamente não é o paralelo correto para ser utilizado na comparação com a Arena Gremista. Shopping Centers normais tem um preço médio de metro quadrado ao redor de R$ 250,00. É isto que informa a consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. Tendo em vista que a Arena Gremista terá cerca de 3 match days por mês e mais uma mínima utilização em dias sem jogos, optou-se por utilizar uma relação de 15% em relação ao preço de shopping centers normais, ou seja, cerca de R$ 30,00 por mês o preço do metro quadrado locável. Desta forma, a Superficiária arrecadaria cerca de R$ 840 mil ao mês com a locação de toda a sua área bruta disponível.

A receita com locação para shows e outros eventos na Arena é de difícil mensuração, pois estamos tratando de um mercado em expansão na capital gaúcha e que contará, além da Arena Gremista, também com o Beira-Rio reformulado para a realização deste tipo de eventos na cidade de Porto Alegre. Em contato com um  funcionário de uma empresa de eventos de Porto Alegre, foi perguntado qual era o custo de um estádio como o Beira-Rio para a locação para a realização de um grande espetáculo. Foi informado que o preço girava em torno de R$ 100 mil. A análise, portanto, além de considerar esse preço no fluxo de caixa projetado da Arena, considerou que o novo estádio tricolor será sede de cerca de 3 grandes shows a cada 2 anos, o que resultaria em receitas anuais ao redor de R$ 150 mil.

A receita com naming rights também gera bastante dúvidas quanto ao seu real potencial de impactar as finanças da Superficiária. A razão é a total ausência de histórico para balizar uma projeção confiável. A solução foi comparar o preço anual do patrocínio principal da camisa do clube com este novo produto relacionado não a uma camisa de futebol, mas a um estádio de futebol. O Grêmio atualmente recebe cerca de R$ 15 milhões anuais do seu patrocinador master. Partindo desse valor, foi projetado ser bastante factível negociar o patrocínio de um grande estádio de futebol por cerca de R$ 12 milhões ao ano.

A receita advinda das 2300 vagas de estacionamento, considerando que no Estádio Olímpico o custo de cada uma das cerca de 400 vagas gira em torno de R$ 150,00, deve ficar ao redor de R$ 345 mil por mês. Este analista não encontrou motivos para a majoração de preços, principalmente pelo grande aumento da oferta de vagas. Além das 2300 vagas existentes na Arena Gremista, haverá ainda mais 3 mil vagas disponíveis em um edifício garagem a ser explorado unicamente pela OAS Empreendimentos.

Na esfera das despesas a Superficiária da Arena Gremista incorrerá basicamente em 3 grandes desencaixes além da tributação: amortização do financiamento junto ao BNDES, manutenção do Estádio e o ressarcimento de R$ 8 milhões ao Grêmio. É importante deixar claro que a amortização do financiamento tem como prazo 90 meses e que, com a sua liquidação, a Superficiária passará a ressarcir o Grêmio em R$ 16 milhões anuais. Nessa análise, contudo, será  considerada apenas a viabilidade do negócio durante o período de amortização do financiamento junto ao BNDES.

O financiamento que a Superficiária retirou junto ao BNDES muito possivelmente teve o valor de R$ 260 milhões, o máximo permitido conforme termo do aditivo de contrato firmado entre Grêmio e OAS. O prazo informado foi de 90 meses. A linha utilizada não foi informada. Não se sabe se foram concedidos recursos do Pró-Copa à Arena, sabidamente mais baratos. Logo, foi considerada s taxa de 6,5% ao ano, comumente utilizada pelo BNDES em suas operações de longo-prazo. Carregando os dados acima em uma HP12C o valor mensal a ser amortizado pelo Superficiária ficou em R$ 3,655 milhões.

A manutenção da Arena é um ponto interessante de ser analisado e de difícil mensuração, pois, embora o novo Estádio seja muito maior em área que o Estádio Olímpico, grande parte das suas instalações (28 mil metros quadrados) serão locados para terceiros e esses incorrerão em custos condominiais para a manutenção das áreas em comum. Isso deve resultar em menores desembolsos para a Superficária no que se refere à manutenção. Outro aspecto positivo é que a Arena deve ter uma gestão mais eficiente em virtude da profissionalização da sua gestão. A projeção é a de que serão necessários cerca de R$ 1 milhão por mês para cobrir estas despesas.

A última despesa que a Superficiária deve ter são R$ 666,6 mil fixos que ela terá que desembolsar ao Grêmio em contrapartida aos custos que este último deve ter para permitir o livre ingresso dos seus sócios à Arena. Adiante será debatido o montante desse custo para o Grêmio. É importante deixar claro que este valor fixo de R$ 666,6 mil não está relacionado com o real desembolso que o clube deve ter para permitir o livre acesso à Arena para os associados.

Em vista dos dados discutidos, abaixo é mostrada a projeção de resultado para a Superficiária em cima de 6 cenários diferentes para o público presente na Arena:

Demonstração de Resultado Superficiária

O único cenário negativo para a Superficiária é aquele que apontou uma média de público de 8 mil pessoas por jogo. As receitas com bilheteria não seriam suficientes para cobrir os desencaixes fixos do estádio. Todos os demais cenários são positivos para a Superficiária. Um cenário bastante factível – aquele que apresenta média de público de 30 mil pessoas por jogo – resulta em um lucro líquido de cerca de R$ 2,5 milhões por mês.

            Após a análise do negócio Arena sob a ótica da Superficiária, fica a pergunta: de quê forma o resultado da Superficiária impacta as finanças do Grêmio em relação aos jogos em que o clube é mandante? Afinal, o clube terá participação de 65% no resultado (lucro líquido) desta Superficiária, desde que esta não apresente prejuízo (cláusula prevista no aditivo de contrato firmando em agosto de 2011). A resposta é muito dependente da receita que o clube terá com o seu quadro social, pois ela é a principal fonte de receita do clube quando se analisa unicamente os jogos em que ele é mandante. Outras receitas como patrocinador da camisa, publicidade móvel, comercialização de jogadores, etc, não devem ser consideradas, porque não estão inclusas no negócio Arena. O objetivo é comparar quanto o clube ganha ou perde com a troca do Estádio Olímpico pela Arena.

            O preço das mensalidades é o grande ponto de discussão, bem como o número de associados. Quanto maior for o valor destas duas variáveis, maior será a receita do clube. Entretanto, pela lógica micro-econômica, a correlação destas duas variáveis é negativa. A busca de um ponto ótimo é mandatória por parte do Conselho de Administração do clube. Muito debate em torno do assunto em redes sociais e informações imprecisas já foram lançadas por nossos dirigentes e mídia esportiva. Este analista que vos escreve, portanto, optou por um cenário em que o quadro social não muda de tamanho e que o Conselho de Administração decide por uma majoração razoável das mensalidades. Entende-se que a atratividade do novo Estádio permitirá este aumento, logo não deve haver ingresso de novos associados no clube. Os preços escolhidos, inclusive, tem sido divulgados recentemente por conselheiros próximos ao Eduardo Antonini. Nos próximos parágrafos, além da divulgação dos preços das mensalidades (opinião), serão mostrados os critérios utilizados por este analista para definir a procura por cada uma das modalidades que provavelmente existirá na Arena.

A procura dos sócios-patrimoniais aos diferentes setores do novo Estádio gremista é algo difícil de ser mensurado, pois estamos tratando de uma situação nova e jamais vivida pelo clube. Por conta disso, optou-se por utilizar o critério do preço da mensalidade x disponibilidade de assentos para estipularmos a demanda. Logo, quanto mais nobre é o setor, menor será a sua procura. Entretanto, se a área for pequena (em termos relativos), o percentual de ocupação dessa área por sócios-locatários poderá ser maior. Logicamente, há muita subjetividade nessa questão. Mesmo que saibamos que cada um tem o seu, o bom senso foi a ferramenta utilizada para determinar o tamanho das áreas disponíveis e o quão procuradas elas seriam. É importante frisar que a divisão dos setores do Estádio e os seus respectivos preços mensais para sócios-locatários obedeceu informações dadas informalmente pelo Vice-Presidente Eduardo Antonini em entrevistas às rádios de Porto Alegre. Não é nada oficial divulgado pelo clube. Antonini mais de uma vez divulgou que o setor mais barato para sócios-locatários seria a Geral (anel inferior atrás do gol) e que o mais caro, depois do anel Gold (área VIP), seria a área central do anel inferior. Todos estes setores seriam divididos entre áreas localizadas atrás do gol, nos corners e no meio das arquibancadas. Quanto mais central, mais caro. Abaixo é mostrada como ficou a matriz de preços versus disponibilidade de assentos versus procura sócios-locatários.:

1. GERAL

1. ANEL INFERIOR

1. ANEL GOLD

1. ANEL SUPERIOR

            Os números acima mostram que o Grêmio terá cerca de 24 mil sócios-locatários de espaços nos setores mais baratos da Arena: a Geral e o Anel Superior. O fato condiz com a distribuição verificada atualmente no Estádio Olímpico. Os demais sócios locatários, cerca de 8,5 mil, estão nos setores mais caros, assim como ocorre atualmente no setor oeste do anel superior do Estádio Olímpico. A diferença é que, na opinião deste analista, a Arena terá cerca de 3 mil associados a mais nestes setores considerados mais nobres, pois esta conquistará clientes que o velho Olímpico não tinha condições de atender. Destaca-se o fato de que no Anel Gold apenas 15% dos 6.848 assentos disponíveis para locação foram negociados para sócios. O número é baixo em virtude do Antonini já ter antecipado que cerca de 70% daquele setor deve ser negociado para pessoas jurídicas, além de que 2 mil cadeiras serão próprias do Grêmio para concessão à membros do Conselho Deliberativo, do Conselho de Administração, proprietários de cadeiras perpétuas do Olímpico e convidados do clube.

            O valor das mensalidades, como se pode perceber, sofreu uma majoração de cerca de 40% para os associados que hoje são sócios-proprietários no Olímpico e que passarão a ser locatários de cadeira (ou de espaços, no caso da Geral) na Arena. A localização destes no estádio mudará do primeiro para o quarto anel. Para os atuais sócios-locatários do Estádio Olímpico (localizados no anel superior, setor oeste) a majoração ocorreria apenas se o Anel Gold fosse a sua escolha.

            O número de sócios-torcedores permaneceria mais ou menos o mesmo daquele verificado atualmente com o Estádio Olímpico, isto é, 32 mil associados. Eles pagariam metade do valor da mensalidade mais barata da Arena, isto é, da Geral.

            Muito embora o quadro social deva se manter estagnado em número de associados em virtude da majoração das mensalidades, ele passará a ser mais rentável para o clube. Foi considerado que os sócios patrimoniais, em sua grande maioria, pretenderá manter o seu direito de acesso irrestrito à Arena, aceitando o aumento da mensalidade em troca do melhor conforto oferecido no novo Estádio. Aqueles que não desejarem ainda terão mais de 10 mil lugares na Geral oferecendo praticamente o mesmo custo atual. A receita mensal do Quadro Social do Grêmio, portanto, passaria a ser esta:

A receita de R$ 666,6 mil reais por mês que o Grêmio terá oriunda da Superficiária será, obviamente, a contrapartida da  despesa de mesma natureza da Superficiária conforme descrito e analisado anteriormente. Portanto, esse ponto não precisa ser novamente debatido.

O mesmo pode ser dito em relação às despesas de ressarcimento que o Grêmio deverá incorrer junto à Superficiária. Elas representam o pagamento que o Grêmio deverá fazer junto à Gestora da Arena para bancar o seu sócio dentro do novo Estádio. A lógica é a de que quanto maior for o número de associados presentes na Arena, maior será o desembolso do Grêmio para bancar este associado no novo Estádio.  Em vista da projeção do número de associados em cada setor da Arena e do preço cobrado pela Superficiária para cada um destes setores, foram construídas tabelas projetando o valor total a ser ressarcido pelo Grêmio considerando cada um dos 6 cenários já citados. São eles:

Os valores que não aqueles referentes à Arena lotada representam uma função desta, portanto não foi divulgado o valor específico de ressarcimento para cada modalidade de sócio conforme a sua localização dentro da Arena.

O resultado final para o Grêmio na conjunção dos dois fluxos de caixa, da Superficiária e do próprio clube, foi considerado positivo por este analista, pois em nenhum dos 6 cenários de público médio projetados o Grêmio verificaria saldo de caixa negativo. Entretanto, ocorreria um fato curioso: quanto maior o público médio na Arena, menor será o resultado positivo do clube devido ao incremento nas despesas de ressarcimento à Superficiária. Vamos aos números:

Fluxo de Caixa Final Projetado para o Grêmio

Considerando um cenário básico onde o Grêmio mantenha um público médio de 30 mil espectadores por jogo, o resultado do Grêmio com o negócio Arena giraria em torno de R$ 4 milhões por mês, um valor muito longe dos números alarmistas encontrados “no mercado”.

            O resultado final dessa análise jamais pode ser considerado conclusivo. Este analista, além de não dispor de todas as informações necessárias para a construção de uma análise mais completa, trabalhou quase sempre com hipóteses. Entretanto, considera-se que os dados que serão divulgados futuramente sobre preços e mensalidades não devem destoar muito daquilo que foi trabalhado, o que torna possível ao leitor ter um norte de como o novo Estádio tricolor poderá impactar as finanças do clube nos próximos anos. A análise recém finalizada visa somente enriquecer o debate em torno do Projeto Arena. Em nenhum momento este analista buscou defender uma posição política ao realizar esse estudo, até mesmo por ser um associado sem vínculo algum a qualquer grupo político dentro do clube. O seu partido é o Grêmio e, por amar o clube, querer o seu melhor e para dirimir dúvidas pessoais quando à viabilidade econômico-financeira do Projeto Arena, tentou unicamente se certificar se este será saudável ou não para o clube. Por isso, o mesmo está aberto a críticas. Elas servirão para trazer um melhor entendimento sobre o tema e para enriquecer o debate em torno daquele que pode ser o turning point do clube nas próximas décadas.

Bruno Saraiva Ferreira e Silva
Sócio desde 1998
Administrador de Empresas
Mail: mundiko@msn.com